不動産売買の確認最新ルールと書類を解説

2026年04月18日

18 不動産売買本人確認

不動産売買において求められる本人確認は、現在大きな変革期を迎えています。今後はスマートフォンでのマイナンバーカード確認が可能となるほか、「提示のみ」や書類コピー郵送方式が原則禁止となる法改正も予定されており、これまでの常識が大きく変わろうとしています。「自分の書類や手続きはこのままで問題ないのか？」と感じている方も多いのではないでしょうか。

現実に、近年はなりすましや地面師詐欺による被害が相次ぎ、不動産関連のなりすまし詐欺被害額は直近5年間で累計100億円を超えています。こうしたリスクの増大を受けて、本人確認の法的義務は一層厳格化されており、業者にも重い責任が課されています。「知らなかった」では済まされない時代です。

本人確認に必要な書類や最新のルール、今後予定されている法改正の主な変更点を正しく理解しておくことが、安全で確実な売買や資産防衛の第一歩です。この記事を読むことで、今の時代に合った「正しい本人確認の方法」を身につけ、思わぬトラブルや損失を未然に防ぐことができるでしょう。

不動産売買で求められる本人確認の法的根拠と制度概要

本人確認義務の根拠となる法律とその目的

不動産売買において本人確認が重要視されるのは、犯罪収益移転防止法（犯収法）で義務付けられているためです。この法律は、なりすまし防止や資金洗浄（マネーロンダリング）対策の要となっています。特に大きな被害につながる地面師詐欺などを防ぐため、不動産取引現場では本人確認が徹底されています。

犯収法では、不動産売買に関わる全ての当事者に対し、「本人特定事項」の確認と記録保存を義務付けています。具体的には、売主・買主の氏名や住所、生年月日などを正確に確認し、運転免許証やマイナンバーカード、健康保険証などの適切な書類で確認・裏付けを行うことが必要です。これによって、なりすましや偽造による不正取引のリスクを大幅に減らします。

本人確認が不十分な場合、不動産取引を利用した資金洗浄や組織犯罪の温床となる恐れがあります。そのため、関係する専門家や業者が本人確認を厳格に実施することが求められています。

業者に課される本人確認・記録保存の責任

不動産の売買に関わる業者には、売主・買主双方の本人確認と記録保存について重要な責任が課されています。この義務は宅地建物取引業法にも明記されており、媒介業者や代理業者も例外ではありません。

まず、売主は買主の本人確認を行う責任があり、氏名・住所・生年月日や身分証明書の確認が求められます。同様に、買主も売主に対して同様の本人確認を行う必要があります。いずれの場合も、確認した情報の記録は7年間保存しなければなりません。

媒介業者は、売主と買主の双方について本人確認を行う立場にあり、両者の確認書類を取得して適切に記録・保存する義務があります。また、代理業者の場合は、代理人本人だけでなく委任者についても確認が必要となり、代理権限の有無や委任状の内容、有効な身分証明書の確認が重要です。これらの記録についても同様に7年間の保存が求められます。

もし本人確認を怠ったり、虚偽の記録を作成した場合には、業務停止や罰金、さらには免許取消しといった厳しい行政処分が科される可能性があります。加えて、犯罪収益移転防止法に違反した場合には、数百万円規模の罰金が課されることもあります。

実務の現場では、本人確認書類の原本確認やICチップの認証を確実に行うこと、さらに記録書類を厳重に管理することが不可欠です。こうした対応により、不正取引や詐欺を未然に防ぎ、取引の信頼性と安全性を高めることができます。不動産売買に関わる当事者は、あらかじめ必要書類を確認し、正確で円滑な取引を進めることが重要です。

本人確認ルールの段階的な見直しと今後の主な変更点

スマートフォンを活用した本人確認の解禁

今後、不動産売買の現場でもスマートフォンでのマイナンバーカード情報の確認が可能となります。これにより、スマートフォン端末にマイナンバーカード情報を搭載できる仕組みが導入され、従来の物理カード提示とは大きく異なる運用が実現します。対面でカードを見せる必要がなくなり、オンラインでの本人確認や非対面での不動産手続きが効率化されます。スマートフォンのセキュリティ機能と連動するため、情報の偽造・改ざんリスクも軽減されます。

今後、不動産売買でもスマートフォンによる本人確認が主流となることが予想されます。

本人確認書類の提示やコピー郵送方式の見直し

今後、本人確認において「提示のみ」や書類コピーの郵送による方式が廃止され、より厳格な本人確認手続きが求められるようになります。特に法人取引では、書類の原本送付が原則となり、実務上の手続きが大きく変化します。本人確認の補完措置も必須化され、不動産売買現場では次のような変化が想定されます。

書類の原本確認が必須となり、郵送ではなく直接提出またはICチップ情報による認証が必要

代理人や法人間取引では、委任状や登記事項証明書の原本送付を徹底

不備が判明した際の補完手続きが標準化され、手続き遅延のリスクを低減

これらの改正により、なりすましや偽造のリスクが大幅に減少します。今後はオンライン認証やICチップの活用が基本となるため、早めの準備が肝要です。

不動産登記申請時に必要となる国籍情報の提供

今後は不動産登記申請の際、国籍情報の提供が義務化される予定です。これは個人・法人いずれにも適用され、申請時に国籍や居住地などの情報を提出しなければなりません。提出書類としては、身分証明書や登記事項証明書のほか、国籍を証明する書類の追加が求められます。

個人の場合：パスポートや在留カードなどによる国籍記載事項の確認

法人の場合：本店所在地に加え、代表者の国籍情報が必要

相続登記の場合：相続人全員の国籍情報提出が必要な場合もある

プライバシー保護の観点から、提出情報の管理体制も厳格化されます。これにより、不動産取引の透明性や資金洗浄対策がさらに強化される流れです。今後の不動産売買では、本人確認書類の準備に加え、国籍情報の早期確認も重要となります。

個人による本人確認の必要書類とその確認方法

顔写真付き本人確認書類と現行ルール

不動産売買で必要となる本人確認書類には、運転免許証、マイナンバーカード、パスポート、在留カードなどがあります。今後はICチップ情報の確認やオンライン連携が標準となり、本人確認の基準はこれまで以上に厳格化される見込みです。

運転免許証は多くの取引で利用される代表的な本人確認書類であり、ICチップが搭載されています。確認の際には、写真や生年月日の目視確認に加えて、ICチップの読み取りが重要となり、改正後はこのIC確認が必須となります。

マイナンバーカードは、公的個人認証に対応したIC搭載の書類で、信頼性の高い本人確認が可能です。表面の情報確認に加えてICチップの読み取りを行うことで、より確実な認証が行えます。今後はオンライン認証の標準化が進み、デジタルでの本人確認手段としての活用が一層広がります。

パスポートについては、現在は住所記載欄が廃止されているため、顔写真・氏名・発行日などを中心に確認を行います。ただし、改正後は単独での本人確認書類としての利用が認められず、他の書類による補完が必要となります。

在留カードは外国籍の方の本人確認に用いられる書類で、こちらもICチップが搭載されています。在留期限やカードの有効性に加え、ICチップの情報を確認することが重要であり、改正後はIC認証が必須となります。

このように、各種本人確認書類にはそれぞれ特徴があり、確認方法や注意点も異なります。今後はICチップの活用やオンライン認証の普及により、より厳格で信頼性の高い本人確認が求められるようになります。

運転免許証を使った本人確認と偽造防止のポイント

運転免許証は最も一般的に使われる本人確認書類の一つです。現行では対面での「提示のみ」が認められていますが、今後はICチップ情報の確認が必須となり、より厳格な運用となります。偽造のリスクを減らすには、ICチップの読み取り機能で券面記載と電子情報が一致しているかを必ず確認することが重要です。

マイナンバーカードの本人確認と注意すべき点

マイナンバーカードは顔写真付きで、オンライン本人確認にも対応しています。スマートフォンのNFC機能を使ったICチップの読み取りが推奨され、公的個人認証サービスを利用することも可能です。カード裏面にはマイナンバーが記載されているため、番号漏洩防止の観点から表面のみの提示が基本となっています。番号情報の取り扱いには十分注意しましょう。

パスポートを使った本人確認と補完書類

パスポートは住所記載欄が廃止されているため、単独では本人確認書類として不十分です。現行の運用では、パスポートと公共料金の領収書や住民票などの補完書類を組み合わせて住所確認を行います。これにより本人確認の信頼性を高めることができます。

顔写真のない本人確認書類と今後の取り扱い

健康保険証や年金手帳など顔写真のない本人確認書類は、現行では2点以上を組み合わせて利用可能です。しかし今後、顔写真なし書類による本人確認は廃止される予定です。これはなりすましや不正取引を防ぐ目的が背景にあります。今後の不動産取引では、顔写真付き書類への早めの切り替えが推奨されます。

補完書類（公共料金領収書・税金領収書・社会保険領収書）の役割

本人確認の際に顔写真付き書類が不足する場合やパスポート利用時は、補完書類の提出が求められます。主な補完書類としては、公共料金領収書、税金の領収書、社会保険料の領収書などが挙げられます。これらはいずれも発行後3ヶ月以内の原本や電子領収書が有効です。今後は写し送付が廃止され、電子証憑やICチップ認証による確認が中心となります。これからの本人確認手続きでは、電子領収書やオンライン認証の利用がさらに重要となるでしょう。

法人による本人確認のポイントと書類要件

法人顧客の本人特定事項と実質的支配者の確認

法人が不動産売買を行う場合、本人特定事項の確認が厳格に求められます。法人名や本店所在地、事業内容に加え、実質的支配者の本人特定事項も確認義務が生じています。実質的支配者とは、議決権の過半数を直接・間接に保有する個人や、重要事項の意思決定を実質的に支配する者です。確認時は、登記事項証明書や会社の組織図をもとに該当者の氏名・住所・生年月日などを特定し、運転免許証やマイナンバーカードなど写真付き本人確認書類の原本で本人確認を行います。これにより、不正取引やなりすましリスクが大幅に低減されます。

法人の本人確認書類と提出方法の見直し

今後の法改正により、法人の本人確認書類の提出方法には大きな変更が生じます。これまで認められていたコピーの送付は廃止され、原則として原本の提出が求められるようになります。法人の本人確認に必要な主な書類には、登記事項証明書、印鑑証明書、代表者の本人確認書類、そして実質的支配者の本人確認書類があります。

登記事項証明書は法人の登記内容や代表者の情報を確認するための書類で、発行から3ヶ月以内のものが有効です。印鑑証明書は法人実印の証明として用いられ、こちらも3ヶ月以内の発行が必要です。代表者の本人確認書類には運転免許証やマイナンバーカードなどが利用され、有効期限内であることが条件です。また、実質的支配者についても顔写真付きの本人確認書類が必要で、同様に有効期限内であることが求められます。

原本送付の際は、書類の紛失や情報漏洩を防ぐために、追跡可能な方法で郵送することが推奨されます。また、必要に応じて専門家に直接提出する方法も安全です。さらに、書類の返却方法や保管方法について事前に確認しておくことで、スムーズかつ安全な法人の本人確認手続きが実現できます。

外国法人や国外居住者の本人確認要件

外国法人や国外転出者が不動産売買に関与する場合、本人確認の特例措置が設けられています。外国法人は、現地の登記事項証明書や代表者のパスポート、現地公証人の証明書が必要です。国外居住者の場合は、パスポート、査証（ビザ）、在留カードなどの有効な本人確認書類が必要です。

外国法人

本国の登記証明書（日本語訳の添付が必要）

代表者のパスポート

現地公証人の証明書

国外居住の個人

パスポート

査証（ビザ）

在留カード（日本在住の場合）

これらの書類は、原則として原本提出が求められます。各国で必要となる書類や認証方法は異なるため、あらかじめ専門家へ相談し、効率的な取引を進めることが重要です。

代理人による不動産売買での本人確認と委任状の実務

代理人関与時の本人確認対象者と確認範囲

不動産売買において代理人が関与する場合、本人（売主・買主）と代理人の双方について本人確認を行う必要があります。これは、なりすましや詐欺などのリスクを未然に防ぎ、取引の安全性を確保するためです。不動産会社等の仲介業者が売買契約を取り扱う際には、両者の身元を確実に確認する責任があります。また、司法書士や代理業者も、登記や契約実務の場面で同様の厳格な確認が求められます。

このように、取引の両当事者および代理人に対して徹底した確認を行うことで、不正やトラブルのリスクを大幅に低減できます。

委任状の法的要件と記載すべき事項

不動産売買で代理人が手続きを行う場合、委任状は法的要件を満たしていることが求められます。主な要件として、まず本人の署名または記名押印があることが必要です。また、作成年月日が明記されていること、代理権限の範囲（売買、登記、金銭受領など）が具体的に示されていることも重要です。加えて、対象となる物件が特定できるよう、所在地・地番・面積などの情報が記載されていること、さらに代理人の氏名や住所が明記されていることも求められます。

委任状には、特定代理と一般代理の二つの形態があります。特定代理は、特定の物件や行為に限定した代理権限を与えるもので、柔軟性は低いものの安全性が高い点が特徴です。一方、一般代理は広範な行為を一任する場合に用いられますが、不動産売買ではトラブル防止の観点から特定代理による委任状の作成が推奨されます。

委任状に記載すべき主な事項は次の通りです。まず本人の署名や押印は必須で、原則として実印を用います。作成年月日や必要に応じた有効期限も明記します。代理人に関しては氏名・住所・続柄などの情報を記載します。対象物件については所在地・地番・種類などの詳細情報を明確に記載し、委任内容については売買契約の締結や登記手続きなど具体的な業務範囲を示す必要があります。

委任状に不備や記載漏れがあると、取引が停止したり、委任状自体が無効となるリスクがあります。そのため、作成時には十分な注意が求められます。

代理人の身分確認と代理権限の確認方法

代理人が売買手続きに関与する際には、代理人本人の確認書類および委任状の真正性の確認が不可欠です。代理人の本人確認書類としては、運転免許証やマイナンバーカード（表面）、パスポートなど顔写真付きの公的書類がよく利用されます。

代理権限の確認では、委任状の原本および本人との関係性を証明する書類（親族の場合は戸籍謄本等）が必要です。法人が代理となる場合には、法人の登記事項証明書や代表者印の証明などが求められます。

代理人確認の流れ

代理人の本人確認書類を提示

委任状の原本提出と内容確認

本人との関係性証明（親族であれば戸籍謄本、法人であれば登記簿など）

代理権限の範囲（契約・登記・受領等）の明確化

書類全体の真正性・有効性を確認

このプロセスを厳格に行うことで、不動産売買の安全性と信頼性を高めることができます。書類に不備や疑義がある場合は、専門家への早期相談が重要です。

会社概要