個人間での不動産売買完全ガイド
2026年07月06日
個人間で不動産を売買する場合、仲介手数料を抑えられる一方で、価格設定や契約書作成、登記、税金、住宅ローン対応などを当事者同士で進める必要があります。特に親族や知人間の取引では、口約束による条件違いや、契約不適合責任・境界・残置物を巡るトラブルが起こりやすく、事前準備と書面管理が非常に重要です。
また、共有名義、抵当権付き物件、境界未確定、未登記建物、再建築不可物件などは、個人間売買では見落としが起きやすく、住宅ローン審査や所有権移転に影響するケースもあります。さらに、相場とかけ離れた価格設定をすると、贈与とみなされ税務上の問題が発生する可能性もあるため注意が必要です。
本記事では、個人間で不動産売買を進める際のメリット・デメリットをはじめ、相場確認から条件交渉、売買契約書の作成、決済・引渡し・所有権移転登記までの流れを時系列で詳しく解説しています。
個人間での不動産売買を安全かつスムーズに進めるために、必要な準備や注意点を体系的に確認したい方は、ぜひ参考にしてください。
不動産売買を個人間で進めるべきか？メリットとリスクを徹底比較！
個人間での不動産売買が選ばれる理由とは？トラブルやデメリットも要注意
不動産を個人間で売買する場合、仲介会社を利用しないため仲介手数料が発生しないという大きなメリットがあります。親族や知人同士で相手が事前に決まっているケースでは、取引を迅速に進めやすく、内覧や条件交渉も柔軟にまとまりやすい点も特徴です。一方で、価格の妥当性の判断や重要事項の見落としなど、デメリットも存在します。相場の確認を怠ると、価格が高すぎて売れなかったり、安すぎて損をしたりといった価格設定のズレが生じやすくなります。加えて、契約書や登記、税金に関する知識が不十分な場合、決済や引渡し後に契約不適合責任や近隣トラブル、住宅ローン特約が成立しないなど、予想外の問題に発展するケースもあります。個人間取引を選択する際は、手続きの流れや必要書類、税金や印紙の取り扱い、司法書士をはじめとする専門家の関与範囲を明確にし、リスクを金額に換算して比較検討する姿勢が重要です。
メリット：仲介手数料が不要、意思決定がスピーディー、条件調整がしやすい
デメリット：価格の適正判断が難しい、契約や手続きの不備リスク、ローン審査が厳しくなる場合もある
短期的なコストだけでなく、将来的なトラブルを避けるためのコストも加味して検討することで、より納得できる判断ができるようになります。
親族や知人での不動産売買に潜む「口約束トラブル」と税務の落とし穴
親族や知人同士での不動産売買の場合、信頼関係に基づいて口約束だけで話を進めてしまうことが大きなリスクとなります。引渡し時期や残置物の取り扱い、固定資産税の精算、境界や設備の状態、手付金の性質（解約手付か違約金か）などを曖昧なままにしておくと、後になって「言った・言わない」のトラブルへ発展しやすくなります。契約書には、契約不適合責任の範囲や期間、違約時の取り扱い、住宅ローン特約、重要事項の確認内容を必ず記載し、領収書や印紙の貼付を含めて証拠を残すことが不可欠です。また、親族間で時価より大幅に安い価格で売買すると、税務上贈与とみなされるおそれがあります。売主には譲渡所得税、買主には不動産取得税や登録免許税がかかり、適正な評価や特例の可否については税理士に事前相談しておくと安心です。司法書士の立会いによって権利関係や書類不備を防止し、金銭の授受は金融機関の振込記録を活用して資金の流れを明確にしましょう。
個人間売買における主なトラブルには以下のようなものがあります。
条件の食い違い：口頭合意や記録不足が原因となるため、条件はすべて書面で明確にし、署名捺印やメール記録も保管します。
贈与認定：時価から大きく乖離した値引きの場合、相場査定の根拠を用意し、税理士に時価と特例の可否を確認します。
契約不適合：隠れた不具合の未告知が原因となるため、状態を文書で記載し、範囲や期間も明示、写真記録も残します。
登記遅延：書類不備や抵当権が残っている場合に起こるため、司法書士に事前依頼し、抹消などの段取りを同時に進めます。
数字や証拠をきちんと残す姿勢が、信頼関係を損なわずにトラブルを未然に防ぐポイントとなります。
個人間で不動産売買を避けるべき要注意物件とは？高リスク物件を見抜くポイント
個人間売買には向かない高リスク物件も存在します。共有名義や抵当権付、境界未確定、再建築不可、未登記建物、違反建築の疑いがある物件などは、調査や交渉が難航しやすく、専門的な知識や段取りが求められます。特に、買主が住宅ローンを利用する場合は審査が厳しくなり、決済直前で取引が成立しないリスクもあります。リスクを見極める手順は次の通りです。
権利関係の確認：登記簿で所有者や共有者、抵当権・地上権などを事前に把握する
法規制や再建築条件の確認：用途地域や道路の状況、再建築の可否などを役所で調査する
境界や面積の確定：筆界が未確定か、越境の有無、測量の必要性を検討する
建物の適法性：違反建築や増改築の経緯、未登記部分の有無などを図面と現地で確認する
決済や登記の実施体制：司法書士による同時決済立会いと必要書類のチェック
単独で無理に進めず、リスクが高いと判断した場合は専門家のサポートを組み合わせて取引するのが安全です。
不動産売買を個人間で進める流れを時系列で完全ガイド
事前準備から売買契約書作成まで！個人間での不動産売買の手順を完全解説
不動産を個人間で売買することは十分可能ですが、仲介会社を利用しないぶん、価格の妥当性や契約書の作成、登記などの手続きの精度が問われます。まずは市場相場をしっかり把握し、売主と買主が価格や引渡し時期、手付金、残置物、契約不適合責任の範囲など主要な条件で合意します。次に、登記簿や重要事項を確認して、権利関係や越境、再建築の可否、管理規約などのリスクを洗い出します。条件がまとまったら契約条項を整理し、印紙税区分や領収書の扱い、住宅ローンの利用可否、手付金の性質なども明確にしましょう。契約書は雛形をそのまま使うのではなく、物件の特性や合意内容に合わせて作成するのが大切です。最終的に当事者情報、物件表示、代金や日程、違約・解除、契約不適合責任、反社会的勢力排除条項、付帯設備表を整え、署名・押印と収入印紙の貼付で契約を締結します。専門家の確認を挟めば、トラブルを回避する確度が高まります。
相場確認と条件合意を最初に固める
権利関係や法規制の確認でリスクを見える化
契約条項と印紙税の整理で手戻りを防止
この流れに沿って進めれば、個人間での取引でも迷わず手続きを進められます。
売主が最初に必ず確認したい登記・境界・法規制のチェックリスト
売主側はまず所有と権利の状況を確定する必要があります。登記簿で所有者や持分、抵当権や差押えなどの有無を確認し、登記識別情報や印鑑証明書の有効期限にも注意しましょう。土地の場合は境界標の有無や越境、地積の相違、セットバックの要否なども点検し、必要に応じて測量や専門家への相談を検討します。建物については建築確認や検査済証、増改築の適法性、用途地域や道路種別、再建築の可否などを確認します。マンションの場合は管理規約や長期修繕計画、修繕積立金・管理費の滞納の有無、専有面積表記の整合性もチェックしましょう。設備は付帯設備表で作動状況を明確にし、残置物や撤去方法も取り決めます。もし相続登記が未了、あるいは共有持分がある場合は、決済前に必ず解消または同時履行の段取りを行います。価格交渉に入る前にこれらを整理しておくことで、説明不足や契約不適合責任のトラブルを大きく減らすことができます。
売主が確認すべき主な項目は以下の通りです。
権利関係：登記簿や登記識別情報で確認し、抵当権が残っていれば抹消を同時決済で対応
境界や面積：測量図や現地境界で確認し、越境があれば書面で合意や是正計画を準備
法規制：都市計画や道路情報で調査し、再建築不可のリスクに注意
マンション管理：規約や調査報告などで積立不足や大規模修繕計画を把握
これらは売主の責任の根拠となる部分であり、早めに可視化することで価格や条件合意がスムーズになります。
買主が現地と書面で見るべき重要ポイント
買主は現地調査と書類確認の両方から慎重に進めましょう。現地では接道状況、日照や騒音、ライフラインの引込状況、敷地やバルコニーの越境、擁壁や地盤の状態、雨漏りや結露跡の有無などをチェックします。書類面では登記簿で権利関係を確認し、用途地域や建ぺい率・容積率、道路種別、再建築の可否、土壌や埋設物の履歴なども調べます。マンションの場合は管理規約や使用細則、修繕履歴、長期修繕計画、駐車場やペット・リフォーム制限を確認します。資金面では住宅ローンの利用可否や金融機関の個人間売買対応、団体信用生命保険の加入条件、自己資金比率、つなぎ資金の要否などをチェックし、ローン特約の設定で審査否決リスクをカバーします。引渡し後の契約不適合責任の範囲や期間、免責合意の有無は特に重要で、価格は周辺の成約事例や路線価、固定資産税評価額などを基準に妥当性を検討し、将来の修繕費や税負担も踏まえた総支出で判断します。
手順としては、
書類で権利や法規制を把握
現地で設備や越境、環境をチェック
資金計画や住宅ローンについて事前に相談
契約不適合責任や特約をしっかり確認
総合的な支出で価格の妥当性を判断
この順序で進めれば、個人間取引でも安心して購入判断ができます。
決済から所有権移転、引渡しまで個人間での不動産売買スケジュール
決済から引渡しまでの段取りが取引の安全性を左右します。一般的には、手付金の支払いによって売買契約が成立し、残代金の支払い時に所有権移転登記と鍵の引渡しを同時に行います。固定資産税や管理費などは、引渡し日を基準に日割りで精算し、清算内容を記録します。登記の手続きは買主側で司法書士を手配することが一般的で、売主の抵当権抹消も並行して進めます。必要書類は、売主の場合は登記識別情報や印鑑証明書、買主の場合は住民票や資金関連の書類などが挙げられます。これらの書類が一つでも不足すると決済が止まるため、事前にしっかりと確認しましょう。売買契約書や領収書には収入印紙が必要な場合があり、金額区分を確認して正しく貼付する必要があります。個人の売買では通常消費税はかかりませんが、課税事業者による販売や新築請負が含まれる場合は例外となるため注意が必要です。最終的に、司法書士が申請を行い、受付完了を確認して鍵や関連書類を引き渡します。資金、登記、鍵の三つが揃う同時性が、個人間取引の安全性を高める重要なポイントです。
不動産売買を個人間で進める時の必要書類と絶対に外せないチェックリスト
売主が揃えるべき書類と取得先を徹底ナビ
個人間で不動産売買を進める場合、売主の書類準備がスムーズな取引の成否を大きく左右します。押さえるべき主な書類は、登記識別情報（または登記済権利証）、印鑑証明書、固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書、本人確認書類、住民票や戸籍の附票、建築確認済証や検査済証、建物図面や各種パンフレットなどです。これらの書類は主に市区町村の役所や法務局、管理会社などで取得できます。とくに登記や税金に直結する書類は不備があると決済が進まないため、早めの準備が肝心です。親族間での売却や相続登記が未了の場合は、名義や共有者の同意を事前に確認することが不可欠です。疑問点がある場合は司法書士へ早めに相談し、必要書類をリストアップしておきましょう。取得先や使い道を一覧で整理しておくと、抜け漏れ防止に役立ちます。
戸建や土地でプラスα必要な測量図・境界確認書の活用術
戸建や土地の個人間取引では、境界関連の資料が価格や契約リスクに直結します。地積測量図や現況測量図、境界確認書（境界立会い記録）、筆界特定の有無、越境や工作物に関する覚書などが重要になります。これらの資料が揃っていない場合や、登記内容と現況が異なる場合は、土地家屋調査士に測量や境界確認を依頼しましょう。費用は内容によって異なりますが、取引後のトラブルを防ぐための先行投資と捉えると合理的です。売買契約書には、越境物の是正や費用負担、引渡しまでの対応を具体的に明記し、契約不適合責任の範囲も整理しておくことが安全につながります。知人同士の取引であっても、口約束だけで済ませないことがトラブル回避の基本です。
個人間での戸建や土地取引で意識すべき主な書類や確認項目には、以下が挙げられます。
地積測量図や公図：登記面積や形状、筆界の把握（法務局で取得）
現況測量図：現況の面積や境界標の位置確認（土地家屋調査士が作成・確認）
境界確認書：隣地所有者との合意内容（隣地所有者や調査士が関与）
越境や覚書：越境物の是正時期や費用負担区分（当事者間で合意、必要に応じて専門家が助言）
筆界特定の有無：境界紛争や解決状況の確認（法務局で確認可能）
短期間で取引をまとめたい場合ほど、境界資料の早期取得がスムーズな取引の鍵となります。
買主の必要書類と住宅ローン利用時の追加ポイント
買主が用意する書類としては、本人確認書類、住民票、実印・印鑑証明書、資金計画書、手付金の準備が必要になります。さらに、住宅ローンを利用する場合は金融機関へ提出する書類が増えます。具体的には、収入証明（源泉徴収票や確定申告書）、健康保険証、預金通帳の写し、団体信用生命保険の告知書、購入物件の重要事項説明や売買契約書の写しなどです。審査前には物件の権利関係や再建築の可否、面積の整合性などを確認しておくことが大切で、不整合があるとローン承認が遅れる場合があります。個人間売買では仲介会社がいないため、不備の指摘が遅れることもしばしばです。そのため、金融機関が指定する司法書士と早めに連携し、登記に必要な書類（登記原因証明情報や固定資産評価証明書など）の準備状況を確認しておくと安心です。手付金の授受は、領収書と印紙の取り扱いを明確にし、契約書原本への印紙税も忘れずに対応しましょう。
マンション売買で必須！管理規約や修繕計画・管理費チェック方法
マンションの個人間売買では、専有部分だけでなく管理の健全性が資産価値に大きく影響します。確認すべき点は、管理規約や使用細則、長期修繕計画の内容、管理費や修繕積立金の滞納状況、共用施設や駐車場の利用状況、ペットやリフォームの可否、直近の大規模修繕工事の予定と一時金の有無など多岐にわたります。売主は管理会社から重要な資料の写しを事前に入手し、買主は毎月の費用や将来の値上げリスクを見越して判断を行うと安心です。積立金の水準が低い物件や、臨時徴収が頻繁なマンションは資金面でリスクが高まるため注意が必要です。加えて、専有部のリフォーム履歴や配管の更新状況、インターネット回線の方式（VDSLや光ファイバーなど）も日々の暮らしや快適性に直結します。契約書には管理費等の清算基準日や駐車場の利用継承、契約不適合責任の範囲を具体的に記載し、引き渡し後の認識違いを未然に防ぎましょう。
会社概要
会社名・・・サニーリード不動産
所在地・・・〒843-0022 佐賀県武雄市武雄町武雄８０１１
電話番号・・・0954-23-877
